Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Come si usa

Servono tre informazioni: il canone mensile scritto nel contratto, il tipo di contratto e l’aliquota IRPEF che ti riguarda. Per l’aliquota conviene lasciare «calcolala dal mio reddito» e inserire il reddito imponibile che già hai (quello su cui paghi l’IRPEF, non il lordo in busta paga): il tool calcola l’imposta con e senza il canone, così se l’affitto ti fa attraversare uno scaglione il conto resta esatto. Le addizionali regionale e comunale sono precompilate con valori medi (1,7% e 0,8%): se conosci le tue, correggile, perché su un canone importante cambiano decine di euro.

Cosa fa la cedolare secca

La cedolare secca (art. 3 del D.lgs. 23/2011) sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo con un’unica imposta: il 21% del canone, oppure il 10% se il contratto è a canone concordato e l’immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa (l’aliquota ridotta è diventata strutturale con l’art. 1 c. 6 della L. 160/2019 e vale anche per i transitori concordati — circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 2017 — e per i contratti agli studenti universitari). Attenzione a due condizioni che decidono tutto. La prima è la base: il 21% si applica al canone intero, senza la deduzione forfettaria del 5%. La seconda è l’attestazione: per i contratti concordati firmati dal 30 marzo 2017 senza l’assistenza delle organizzazioni di proprietari e inquilini serve l’attestazione di rispondenza all’accordo territoriale, altrimenti il 10% e la riduzione del 30% non spettano (art. 1 c. 8 del DM 16 gennaio 2017 e risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 31/E del 2018). Possono optare solo le persone fisiche che affittano fuori dall’esercizio di impresa, arti o professioni, e l’opzione è esclusa quando l’inquilino stipula nell’esercizio della propria attività (art. 3 c. 6). L’opzione si esercita alla registrazione o entro il termine per il versamento del registro dell’annualità successiva, va comunicata prima all’inquilino con lettera raccomandata (art. 3 c. 11: la consegna a mano non basta), e per tutta la sua durata comporta la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, ISTAT compreso.

Cosa si paga con la tassazione ordinaria

Nel regime ordinario il canone diventa reddito fondiario ridotto del 5% a titolo di spese forfettarie (art. 37 c. 4-bis del TUIR); per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa l’imponibile scende di un ulteriore 30% (art. 8 c. 1 della L. 431/1998), quindi resta il 66,5% del canone. Qui c’è un dettaglio che quasi tutti i calcolatori sbagliano: questa riduzione del 30%, e con essa la base ridotta dell’imposta di registro, il c. 3 dello stesso art. 8 la estende oltre il 3+2 solo ai contratti per studenti universitari (art. 5 c. 2) e a quelli con gli enti locali conduttori, non ai contratti transitori ordinari, che restano al 95% pieno anche quando la cedolare al 10% gli spetta. Su quella base si applicano l’aliquota IRPEF marginale e le addizionali. Restano poi due imposte che con la cedolare spariscono: l’imposta di registro, il 2% del canone ogni anno con un minimo di 67 € per la prima annualità (le annualità successive non hanno minimo), che per legge si divide a metà con l’inquilino (art. 8 della L. 392/1978) anche se davanti al fisco le due parti sono obbligate in solido, che si può versare anno per anno oppure in un’unica soluzione per l’intera durata con uno sconto pari alla metà del tasso legale moltiplicata per il numero delle annualità (art. 17 c. 3 del DPR 131/1986), e che nel canone concordato dei comuni ad alta tensione abitativa si calcola su una base ridotta del 30%, cioè sul 70% del canone (art. 8 c. 5 della L. 431/1998); e il bollo di 16 € ogni 4 facciate o 100 righe per ciascuna copia, cioè circa 32 € alla firma: è una stima, perché dipende da quanto è lungo il contratto.

Il calcolo non è solo aritmetica

Tre cose che spostano davvero la scelta e che nessun conto rapido considera. Primo: la cedolare non si abbassa con le detrazioni, e se hai poche altre entrate togliere il canone dal reddito complessivo può renderti incapiente, cioè farti perdere spese mediche o bonus edilizi che avresti scaricato. Secondo: il reddito da cedolare si conta comunque per le soglie di detrazioni, bonus e ISEE (art. 3 c. 7 del D.lgs. 23/2011), quindi non è un reddito invisibile. Terzo: rinunciare all’aggiornamento ISTAT su un 4+4 significa tenere lo stesso canone per quattro anni, e il tool ti mostra quanto vale quella rinuncia rispetto al risparmio fiscale.

Limiti dichiarati e avvertenza

Il confronto riguarda le locazioni abitative registrate: sono escluse le locazioni brevi sotto i 30 giorni (che hanno regole proprie, con il 26% dal secondo immobile) e le locazioni commerciali. Il calcolo assume che il canone ridotto del 5% sia superiore alla rendita catastale rivalutata, come accade praticamente sempre quando la casa è affittata, e tratta le addizionali come percentuali fisse, mentre quella regionale in molte regioni ha scaglioni propri e quella comunale può avere una soglia di esenzione. Non entrano nel conto IMU (dovuta in entrambi i regimi, quindi neutra ai fini della scelta), spese di manutenzione reali, agenzia e morosità. È una stima indicativa e non sostituisce il parere di un commercialista o del CAF: prima di firmare l’opzione, fatti confermare i numeri sul tuo caso.