Scadenze del contratto di affitto

Le due date che contano, e non sono la stessa

Un contratto di affitto ha una scadenza, ma la data che costa soldi è un'altra, cioè l'ultimo giorno utile per far arrivare la disdetta. Chi lascia passare quel giorno si trova il contratto rinnovato per intero, che in un 4+4 significa altri quattro anni di impegno. Lo strumento parte dalla decorrenza scritta nel contratto, ricostruisce tutti i periodi e mette in cima proprio il termine della disdetta, con la data entro cui conviene spedire la raccomandata.

Come sono contati i sei mesi

La comunicazione è un atto recettizio, quindi valgono gli artt. 1334 e 1335 del codice civile e conta il giorno in cui la lettera arriva all'altra parte, non quello in cui la imbuchi. Lo strumento indica come termine ultimo il giorno che lascia sei mesi pieni prima dell'ultimo giorno di locazione, cioè un giorno in più di margine rispetto al conteggio letterale, e suggerisce di spedire una decina di giorni prima per i tempi della posta. I mesi si sommano con la regola dell'art. 2963 del codice civile, quindi il 31 agosto meno sei mesi diventa il 28 o il 29 febbraio.

Le durate previste dalla legge 431/1998

Il canone libero dura quattro anni e si rinnova per altri quattro (art. 2 comma 1). Il canone concordato dura tre anni e si proroga di diritto per due (art. 2 comma 3). Il transitorio va da un mese a diciotto mesi, richiede un'esigenza transitoria documentata e non si rinnova da solo (art. 5 comma 1). Il contratto per studenti universitari va da sei a trentasei mesi e si rinnova automaticamente per un periodo uguale, ma il preavviso dell'inquilino è di tre mesi e non di sei (art. 5 comma 2): è la distrazione più frequente di chi affitta vicino all'università.

Prima scadenza e seconda scadenza non funzionano allo stesso modo

Alla prima scadenza l'inquilino può dire di no senza spiegazioni, mentre il proprietario può negare il rinnovo solo per uno dei motivi tassativi dell'art. 3 comma 1, per esempio destinare la casa a sé, al coniuge o ai parenti entro il secondo grado, ristrutturarla o venderla, e deve indicare il motivo nella lettera. Dalla seconda scadenza in poi la posizione diventa simmetrica: l'art. 2 comma 5 lascia a entrambi il diritto di rinunciare al rinnovo o di proporre condizioni nuove con sei mesi di preavviso, e se nessuno scrive niente il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Uscire prima, e quello che questo strumento non sa

Chi affitta può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso (art. 3 comma 6 della l. 431/1998 e art. 27 ultimo comma della l. 392/1978), e il canone resta dovuto per tutto il preavviso anche riconsegnando le chiavi prima. Il calcolo qui sopra è una ricostruzione delle date sulla base della legge, non una lettura del tuo contratto: clausole particolari, preavvisi più brevi pattuiti fra le parti, contratti anteriori al 30 dicembre 1998, usi diversi dall'abitativo, comodati e locazioni turistiche seguono regole loro. Nel dubbio fai leggere il contratto a un avvocato o a un'associazione di inquilini o di proprietari, perché una data sbagliata qui vale migliaia di euro.