Riparto delle spese condominiali per millesimi

Come si usa

Scegli il criterio, scrivi l’importo da ripartire e compila una riga per ogni unità immobiliare con i suoi millesimi. Se una spesa non riguarda tutti, per esempio la scala di un solo corpo scale, togli la spunta «partecipa» alle unità che non ne traggono utilità e i millesimi delle altre vengono riproporzionati fra loro. Il tool avvisa se la somma dei millesimi inseriti non fa 1000, che è la spia di un valore copiato male dalla tabella millesimale.

La regola generale, e la spesa che serve solo a una parte del palazzo

L’art. 1123 comma 1 del codice civile ripartisce le spese in proporzione al valore di ciascuna unità, cioè ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Il comma 2 permette di usare tabelle diverse per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa (è il caso delle tabelle di riscaldamento o acqua: in quel caso inserisci quei millesimi al posto di quelli di proprietà). Il comma 3 dice che quando una scala, un cortile o un impianto serve solo una parte dell’edificio, la spesa è a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, ed è esattamente quello che fa la spunta «partecipa».

Scale e ascensore, metà e metà (art. 1124)

È l’errore più comune nei consuntivi fatti in casa. La manutenzione e la sostituzione di scale e ascensore non si dividono tutte per millesimi: metà della spesa va in ragione del valore delle unità e l’altra metà esclusivamente in proporzione all’altezza di piano, perché chi abita in alto usa più scala. L’altezza si misura dal suolo al pavimento dell’unità, e se i piani sono alti uguali basta usare il numero del piano, dato che contano solo le proporzioni. Lo stesso comma precisa che ai fini di questa metà valgono come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte e i lastrici solari, quando non sono di proprietà comune. Attenzione ai due casi limite: chi ha altezza zero, cioè il piano terra, paga solo la metà millesimale, e chi la scala non la usa proprio, per esempio un negozio con accesso diretto dalla strada, va escluso del tutto.

Lastrico solare e solai fra due piani (artt. 1126 e 1125)

Se il lastrico solare o la terrazza a livello sono di uso esclusivo di qualcuno, l’art. 1126 mette un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e i due terzi restanti a carico dei condomini a cui quel lastrico fa da copertura, in proporzione ai millesimi. Il punto discusso è se chi ha l’uso esclusivo, essendo a sua volta coperto, partecipi anche ai due terzi: il tool usa di default la lettura più diffusa, che lo fa partecipare, e lascia il menu per provare l’altra. L’art. 1125 riguarda invece soffitti, volte e solai fra due piani sovrapposti: la struttura si divide in parti uguali fra i due proprietari, il pavimento resta a chi sta sopra e l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto restano a chi sta sotto.

Perché il totale torna sempre, e cosa il tool non fa

Le quote sono calcolate in centesimi interi con il metodo dei resti maggiori: si assegna a ciascuno la parte intera della sua quota esatta e i pochi centesimi avanzati vanno a chi ha la frazione più alta. Anche le frazioni di legge (un mezzo, un terzo e due terzi) passano dalla stessa funzione, quindi non c’è doppio arrotondamento e la somma delle quote coincide al centesimo con l’importo di partenza, cosa che una banale divisione arrotondata riga per riga non garantisce. Restano fuori dal tool le cose che dipendono da documenti che il browser non può conoscere: la redazione delle tabelle millesimali, che spetta a un tecnico, le deroghe del regolamento contrattuale o di una delibera unanime, che l’art. 1123 comma 1 fa salve, e la ripartizione del riscaldamento centralizzato con contabilizzazione, che segue la norma UNI 10200 e la delibera assembleare. Questo strumento fa i conti, non sostituisce il parere di un amministratore o di un avvocato.