Calculadora de parcela de financiamento imobiliário
Informe o valor do empréstimo, a taxa de juros e o prazo: veja a parcela mensal fixa, o total de juros que você vai pagar e os primeiros 12 meses da tabela de amortização.
Esta é uma simulação aproximada, baseada apenas em uma taxa nominal constante: não inclui impostos sobre o imóvel, seguro residencial, seguro habitacional, custos de contratação nem o custo efetivo total (CET) real do seu banco. Esta ferramenta fornece apenas estimativas e não é aconselhamento financeiro.
Como se calcula a parcela de um financiamento com taxa fixa
A maioria dos financiamentos é de amortização total: você paga o mesmo valor todo mês durante todo o prazo. A parcela vem da fórmula M = P × i / (1 − (1 + i)−n), em que P é o principal, i a taxa mensal (taxa anual / 12) e n o número de parcelas. No início, a maior parte de cada parcela vai para os juros e só uma fatia pequena reduz o principal; com os anos essa proporção se inverte. Por isso amortizações extras e a renegociação da dívida economizam mais dinheiro nos primeiros anos do financiamento, quando o saldo devedor ainda cai devagar.
A última parcela e as outras ferramentas de financiamento
Aqui a parcela é calculada até o centavo, como faz um banco: os juros de cada mês são arredondados para o centavo, e a parcela é a menor que quita a dívida no número de parcelas escolhido. Por isso a última parcela, a que zera o saldo exatamente, é um pouco menor que as outras: com R$ 150.000 a 3% em 25 anos, ela é de R$ 710,01 em vez de R$ 711,32, e o quadro de resultados a mostra abaixo dos números. O mesmo cálculo, com o mesmo código, está por trás de Tabela de amortização, que mostra cada parcela, Amortização antecipada, que adiciona um pagamento extra por mês, e Tempo para quitar dívidas: ao informar lá a parcela encontrada aqui, você obtém o mesmo número de meses e os mesmos juros.
Taxa de juros vs. CET: por que sua parcela real pode ser diferente
Esta calculadora usa a taxa de juros nominal, o número em que a fórmula da parcela se baseia. O custo real de um financiamento é mais bem representado pelo CET, que inclui tarifas de contratação, avaliação do imóvel, seguros e outros encargos; dois bancos que oferecem a mesma taxa podem ter CETs bem diferentes. Além disso, a cobrança mensal real costuma incluir itens como seguros obrigatórios e taxas administrativas, e, em um financiamento com taxa variável, a própria taxa muda ao longo do tempo. Esta ferramenta fornece apenas estimativas: ela não substitui a simulação oficial do banco nem a orientação de um consultor financeiro qualificado.