Alugar ou comprar?

Como interpretar

Ao comprar, o capital continua sendo seu (vira o imóvel): o “custo” real de um financiamento são os juros. Aqui comparamos esse valor com o que você pagaria de aluguel no mesmo período.

Observação

É uma comparação simplificada: ignora custos de compra, impostos, manutenção e valorização do imóvel. Serve como primeira orientação.

A comparação certa não é parcela contra aluguel

Colocar a parcela do financiamento ao lado do aluguel é a comparação que todo mundo faz e é a errada, porque a parcela contém duas coisas diferentes. A parte do capital não é despesa: é uma poupança forçada que se transforma em casa. A parte dos juros , por outro lado, sai do bolso e nunca volta, exatamente como o aluguel.

A comparação honesta é, portanto, entre o aluguel e a soma do que comprar realmente faz você perder: juros, impostos sobre o imóvel, seguro, manutenção pesada e as taxas de condomínio que um inquilino não paga. É um total menor que a parcela, mas bem maior que os juros sozinhos.

Os dois itens que decidem tudo e que ninguém conta

O primeiro são os custos de entrada: impostos, cartório ou advogado, corretagem, taxas de abertura do financiamento. É dinheiro que some no dia da escritura e precisa ser recuperado ao longo dos anos, e por isso existe um prazo mínimo abaixo do qual comprar quase sempre perde. Quem revende depois de três ou quatro anos, salvo uma alta de preços, sai no prejuízo.

O segundo é o custo de oportunidade da entrada: os vinte, cinquenta, oitenta mil pagos de uma vez poderiam ter rendido algo em outro lugar. Uma comparação que trata esse dinheiro como se não custasse nada dá a vitória à compra antes mesmo de começar.

O que pesa e não é número

Comprar ganha em estabilidade: ninguém pode mandar você sair, o custo de morar deixa de subir com o mercado e, quando o financiamento acaba, o custo da casa quase desaparece, e é por isso que proprietários aposentados vivem com muito menos. Mas perde em mobilidade: mudar de cidade com uma casa para vender custa meses e milhares, e um emprego melhor a trezentos quilômetros vira uma decisão complicada.

Alugar ganha no contrário, e ganha também porque o aquecedor quebrado e o telhado a refazer são problema de outra pessoa. Quem não sabe onde estará daqui a cinco anos está comprando uma amarra, não só uma casa.

Como ler um resultado que diz “empate”

Quando os dois totais ficam parecidos, o cálculo não está dizendo que dá no mesmo: está dizendo que a decisão deve ser tomada por outros critérios. Aí pesam o trabalho, a família, a disposição para encarar reformas e o fato de que um financiamento é um compromisso de vinte anos assumido hoje com as informações de hoje.

Vale também mexer em dois números: a taxa, porque meio ponto a mais ou a menos muda as proporções; e os anos que você pretende ficar, porque essa é a variável que inverte o resultado mais que qualquer outra.

Veja também

Para o valor que você pode pagar, há Quanto de financiamento eu posso pagar, para a composição das parcelas Tabela de amortização e para o efeito de pagamentos extras Amortização antecipada. A alternativa de investir a entrada pode ser avaliada com Juros compostos.