Tabela de amortização do financiamento

Para que serve

Mostra como cada parcela do financiamento se divide entre principal e juros, e como o saldo devedor cai com o tempo. No começo você paga principalmente juros.

Observação

É uma amortização a taxa fixa com parcela constante (sistema francês, ou Tabela Price). Não considera taxas, seguros nem juros variáveis, e não calcula o SAC, muito usado nos financiamentos imobiliários no Brasil.

Por que no começo se paga quase só juros

Não é maldade do banco: é aritmética. Os juros de cada mês são calculados sobre a dívida que ainda resta, e no começo a dívida restante é a dívida inteira. Com a parcela constante, a parte dos juros é, portanto, enorme no primeiro mês e a parte do principal é o pouco que sobra; à medida que a dívida cai, os juros caem e a parte do principal cresce, cada vez mais rápido.

A consequência prática surpreende muita gente: depois de cinco anos de um financiamento de vinte e cinco anos, a dívida não caiu um quinto, mas bem menos. É também por isso que revender a casa poucos anos depois de comprá-la quase sempre é uma operação no prejuízo, a menos que o preço do imóvel tenha subido.

Quanto o prazo custa de verdade

Esticar o prazo reduz a parcela, e isso parece um bom negócio até você olhar o total. O mecanismo é o mesmo de antes: se a dívida cai mais devagar, os juros incidem sobre um capital maior por mais anos, e o custo total cresce de forma não linear. Passar de vinte para trinta anos pode aliviar a parcela em um quinto e aumentar em metade o total de juros.

A escolha certa, portanto, não é “o mais curto possível”, mas o menor prazo que ainda deixa o orçamento da família respirar: uma parcela apertada demais é o caminho mais rápido para se ver em apuros no primeiro imprevisto, e nesse caso o prazo acaba sendo estendido de qualquer jeito, só que nas condições do pior momento possível.

Tabela Price e SAC

A parcela constante desta página é a da Tabela Price (o sistema francês). No Brasil, porém, muitos financiamentos imobiliários usam o SAC, o Sistema de Amortização Constante, em que é constante a parte do principal e a parcela começa alta e cai a cada mês: sai mais barato em juros no total, mas exige aguentar os pagamentos mais pesados logo no início, justamente quando vêm as despesas de mudança e de móveis. Se o banco oferece os dois sistemas, compare o total de juros antes de escolher.

Há ainda um detalhe que muda as contas dos financiamentos reais: a taxa variável. Com ela, a parcela é recalculada a cada variação do índice, e uma tabela impressa no começo conta uma história que seis meses depois já não é verdadeira.

O que esta tabela não inclui

Apenas principal e juros. Numa parcela real podem aparecer o seguro contra incêndio (obrigatório em alguns países), o seguro de vida que o banco exigir, o imposto retido na liberação e as tarifas de cobrança. Fora da parcela ficam a avaliação, as taxas de abertura e o cartório, pagos uma só vez, mas pesados.

O número que reúne todos eles é o custo efetivo total (CET), e é o único comparável entre propostas: dois financiamentos com a mesma taxa nominal podem ter CETs muito diferentes.

O mesmo cálculo das páginas vizinhas

A tabela usa o mesmo cálculo, com o mesmo código, que a Calculadora de financiamento: os juros de cada mês são arredondados ao centavo, a parcela é a menor que quita a dívida no número de parcelas escolhido, e a última linha é a que leva o saldo exatamente a zero, por isso pode ser um pouco menor que as outras. A mesma parcela, digitada em Tempo para quitar uma dívida, dá o mesmo número de meses e os mesmos juros totais que esta tabela.

Veja também

Para saber quanto você pode financiar, há o Quanto de financiamento eu posso pagar; para ver o efeito de pagamentos extras, Amortização antecipada. A comparação com o aluguel está em Alugar ou comprar, as outras dívidas, fora o financiamento, em Tempo para quitar uma dívida e a taxa efetiva em Taxa nominal e CET.