Amortização antecipada do financiamento

Para que serve

Mesmo um pequeno acréscimo em cada parcela pode economizar muitos juros e quitar o financiamento anos antes. Aqui você vê quanto.

Observação

É uma estimativa com taxa fixa. Confira sempre com o seu banco se há multas ou condições para a amortização antecipada.

Por que um pagamento extra vale tanto

Cada euro pago além da parcela vai inteiramente para o principal, e portanto elimina de vez os juros que esse euro geraria ao longo de todos os anos restantes. É por isso que o efeito parece desproporcional ao valor: você não está economizando uma parcela, está removendo uma fatia da dívida sobre a qual o banco cobraria juros todo mês até o fim.

Daí vem a regra mais útil: quanto antes você paga, mais conta. Mil no quinto ano de um financiamento de vinte e cinco anos valem muitas vezes mais que os mesmos mil no vigésimo ano, porque têm mais quinze anos de juros para cancelar.

Reduzir a parcela ou reduzir os anos

Quando você leva uma quantia ao banco, escolhe entre dois caminhos, e eles não são equivalentes. Reduzir o prazo mantém a mesma parcela e termina antes: é a escolha que mais economiza em juros, porque remove justamente os últimos anos. Reduzir a parcela mantém a mesma data final e custa menos a cada mês: economiza menos, mas dá fôlego ao orçamento.

O critério não é matemático, depende da situação: se o orçamento está sólido, o prazo; se está apertado, a parcela. E se o banco não oferece a escolha, o pedido deve ser feito por escrito: a opção precisa estar declarada, senão o credor aplica a preferência dele.

Três perguntas antes de pagar

A reserva de emergência está intacta? O dinheiro colocado no financiamento não volta: se o pagamento deixa você sem colchão, o primeiro imprevisto será financiado com crédito ao consumidor que custa três vezes mais. Existe dívida mais cara? Quitar um empréstimo pessoal a 9% antes de um financiamento a 3% quase sempre compensa mais. O seu financiamento tem multa? As regras variam por país e por contrato: na Itália, os financiamentos feitos depois de 2007 para comprar a residência principal não têm multa por amortização antecipada, enquanto outros empréstimos e financiamentos mais antigos podem ter, e é preciso ler o contrato.

Há ainda a comparação com a alternativa: se um investimento seguro rende mais que a taxa do financiamento, investir é matematicamente melhor. Mas a certeza de uma dívida a menos não é a mesma coisa que a esperança de um retorno, e a escolha também é uma questão de temperamento, não só de planilha.

A diferença entre parcial e total

Amortização parcial reduz a dívida e o plano é recalculado: o financiamento continua. Amortização total encerra o financiamento e exige do banco um valor de quitação exato, incluindo os juros acumulados até o dia do pagamento, além da papelada para retirar o gravame do imóvel. Na Itália essa baixa hoje é automática e gratuita na maioria dos casos, mas convém conferir: um gravame ainda registrado impede a venda da casa.

O mesmo cálculo das páginas vizinhas

O cálculo é o mesmo, com o mesmo código, da Calculadora de financiamento e da Tabela de amortização: a parcela inicial é a que você encontra ali para a mesma dívida, taxa e prazo, e com extra zero a economia é zero, porque é o mesmo plano. Com o pagamento extra a dívida fecha antes, e a última parcela é a que a leva exatamente a zero, por isso é menor que as outras.

Veja também

Para ver como cada parcela é dividida existe a Tabela de amortização; para calcular o que é sustentável, Quanto de financiamento posso pagar. Para dívidas que não sejam financiamento imobiliário, Tempo para quitar uma dívida, e para pesar a alternativa, Juros compostos.