Baufinanzierung: Monatsrate berechnen
Gib Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit ein: Du erhältst deine feste monatliche Rate, die gesamten Zinsen und die ersten 12 Monate des Tilgungsplans.
Das ist eine grobe Simulation, die nur auf einem konstanten Nominalzins beruht: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Kreditversicherungen, Kaufnebenkosten und der echte Effektivzins deiner Bank sind nicht enthalten. Dieses Tool liefert nur Schätzungen und ist keine Finanzberatung.
So wird die Rate eines Darlehens mit festem Zins berechnet
Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Du zahlst über die ganze Laufzeit jeden Monat denselben Betrag. Die Rate ergibt sich aus der Formel M = P × i / (1 − (1 + i)−n), wobei P der Darlehensbetrag ist, i der Monatszins (Jahreszins / 12) und n die Anzahl der Raten. Am Anfang geht der größte Teil jeder Rate in die Zinsen, und nur ein kleiner Teil tilgt das Darlehen; im Lauf der Jahre kehrt sich das Verhältnis um. Deshalb sparen Sondertilgungen und Umschuldungen in den ersten Jahren des Darlehens am meisten Geld, wenn die Restschuld noch langsam sinkt.
Die letzte Rate und die anderen Kredit-Tools
Hier wird die Rate auf den Cent genau berechnet, wie es eine Bank tut: Die Zinsen jedes Monats werden auf den Cent gerundet, und die Rate ist die kleinste, mit der das Darlehen in der gewählten Anzahl von Raten getilgt ist. Deshalb ist die letzte Rate, die die Restschuld genau auf null bringt, etwas niedriger als die anderen: Bei 150.000 € zu 3 % und 25 Jahren Laufzeit beträgt sie 710,01 € statt 711,32 €, und das Ergebnisfeld zeigt sie unter den Zahlen an. Dieselbe Rechnung, mit demselben Code, steckt hinter dem Tool Tilgungsplan, das jede Rate zeigt, hinter dem Tool Sondertilgung, das jeden Monat eine Zusatzzahlung einrechnet, und hinter dem Tool Tilgungsdauer berechnen: Gibst du dort die hier ermittelte Rate ein, erhältst du dieselbe Anzahl Monate und dieselben Zinsen.
Sollzins und Effektivzins: Warum deine echte Rate abweichen kann
Dieser Rechner verwendet den Sollzins, die Zahl, auf der die Ratenformel aufbaut. Die echten Kosten einer Baufinanzierung bildet der Effektivzins besser ab, der Bearbeitungsgebühren, Disagio, Schätzkosten und andere Gebühren einrechnet: Zwei Banken mit demselben Sollzins können sehr unterschiedliche Effektivzinsen haben. Dazu kommen bei den monatlichen Kosten meist weitere Posten wie Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung, und bei einem variablen Zins ändert sich der Zinssatz selbst mit der Zeit. Dieses Tool liefert nur Schätzungen: Es ersetzt weder das ESIS-Merkblatt deiner Bank noch die Beratung durch qualifizierte Finanzberater.