Tilgungsplan für den Immobilienkredit
Gib Betrag, Zinssatz und Laufzeit ein: Du erhältst die Rate, die Gesamtzinsen und die vollständige Tabelle Rate für Rate.
Wofür es gut ist
Der Plan zeigt, wie sich jede Kreditrate auf Tilgung und Zinsen aufteilt und wie die Restschuld mit der Zeit sinkt. Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen.
Hinweis
Berechnet wird eine Annuitätentilgung mit festem Zins und konstanter Rate (französisches Verfahren), der Standard bei Immobilienkrediten. Gebühren, Versicherungen und variable Zinsen sind nicht berücksichtigt.
Warum die ersten Raten fast nur Zinsen sind
Das ist keine Bosheit der Bank, sondern Mathematik. Die Zinsen jedes Monats richten sich nach der noch offenen Schuld, und am Anfang ist noch die gesamte Schuld offen. Bei einer konstanten Rate ist der Zinsanteil im ersten Monat also riesig und der Tilgungsanteil ist das, was übrig bleibt; während die Schuld sinkt, sinken die Zinsen und der Tilgungsanteil wächst, immer schneller.
Die praktische Folge überrascht viele: Nach fünf Jahren eines Kredits über fünfundzwanzig Jahre ist die Schuld nicht um ein Fünftel gesunken, sondern um deutlich weniger. Deshalb ist es auch fast immer ein Verlustgeschäft, eine Wohnung wenige Jahre nach dem Kauf wieder zu verkaufen, außer der Immobilienpreis ist gestiegen.
Was die Laufzeit wirklich kostet
Eine längere Laufzeit senkt die Rate, und das wirkt wie ein gutes Geschäft, bis man auf die Gesamtsumme schaut. Der Mechanismus ist der oben beschriebene: Sinkt die Schuld langsamer, werden mehr Jahre lang Zinsen auf ein größeres Kapital berechnet, und die Gesamtkosten wachsen überproportional. Von zwanzig auf dreißig Jahre zu gehen, kann die Rate um ein Fünftel senken und die Gesamtzinsen um die Hälfte erhöhen.
Die richtige Wahl ist deshalb nicht „so kurz wie möglich“, sondern die kürzeste Laufzeit, bei der das Haushaltsbudget noch Luft zum Atmen hat: Eine zu knapp bemessene Rate ist der schnellste Weg, beim ersten Rückschlag in Schwierigkeiten zu geraten, und dann wird die Laufzeit trotzdem verlängert, aber zu den Bedingungen, die im ungünstigsten Moment zu haben sind.
Französische und italienische Tilgung
Die konstante Rate auf dieser Seite ist der „französische“ Plan, das Annuitätendarlehen, das bei Immobilienkrediten praktisch überall üblich ist. Es gibt auch den „italienischen“ Plan (das Abzahlungsdarlehen), bei dem der Tilgungsanteil konstant ist und die Rate hoch beginnt und jeden Monat sinkt: Er kostet insgesamt weniger Zinsen, verlangt aber die höchsten Zahlungen gleich am Anfang, genau dann, wenn Umzugs- und Möbelrechnungen anfallen. Bei Banken ist er selten, bei privaten Darlehen häufig.
Außerdem gibt es ein Detail, das die Rechnung bei echten Krediten verändert: den variablen Zins. Dort wird die Rate bei jeder Bewegung des Referenzzinses neu berechnet, und ein zu Beginn gedruckter Plan erzählt eine Geschichte, die sechs Monate später nicht mehr stimmt.
Was dieser Plan nicht enthält
Nur Tilgung und Zinsen. Eine echte Rate kann auch eine Feuerversicherung (in manchen Ländern Pflicht), eine von der Bank verlangte Lebensversicherung, die bei der Auszahlung einbehaltene Steuer und Gebühren für den Rateneinzug enthalten. Außerhalb der Rate kommen Wertgutachten, Bearbeitungsgebühren und Notar hinzu: einmalig, aber teuer.
Die Zahl, die alles zusammenfasst, ist der effektive Jahreszins, und er ist der einzige Wert, der sich zwischen Angeboten vergleichen lässt: Zwei Kredite mit demselben Sollzins können sehr unterschiedliche Effektivzinsen haben.
Dieselbe Rechnung wie auf den verwandten Seiten
Der Plan verwendet dieselbe Rechnung, mit demselben Code, wie der Kreditrechner: Die Zinsen jedes Monats werden auf den Cent gerundet, die Rate ist die kleinste, die die Schuld in der gewählten Zahl von Raten tilgt, und die letzte Zeile ist die, die sie genau auf null bringt, deshalb kann sie etwas niedriger sein als die anderen. Dieselbe Rate ergibt, eingegeben im Rechner zur Tilgungsdauer von Schulden, dieselbe Zahl von Monaten und dieselben Gesamtzinsen wie dieser Plan.
Siehe auch
Wie viel du dir leihen kannst, zeigt der Rechner zur maximalen Kredithöhe; die Wirkung von Zusatzzahlungen zeigt der Rechner zur Sondertilgung. Ob sich Kaufen statt Mieten lohnt, prüft der Mieten-oder-Kaufen-Rechner; für andere Schulden als einen Immobilienkredit gibt es den Rechner zur Tilgungsdauer von Schulden und für den effektiven Zins den Effektivzins-Rechner.