Mieten oder kaufen?

So liest du das Ergebnis

Beim Kauf bleibt dir die Tilgung erhalten (sie steckt in der Immobilie): Die echten „Kosten“ eines Kredits sind die Zinsen. Hier vergleichen wir sie mit dem, was du im selben Zeitraum an Miete zahlen würdest.

Hinweis

Das ist ein vereinfachter Vergleich: Er berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, Steuern, Instandhaltung oder Wertsteigerung der Immobilie. Nützlich als erste Orientierung.

Der richtige Vergleich ist nicht Rate gegen Miete

Die Kreditrate neben die Miete zu stellen, ist der Vergleich, den alle machen, und er ist falsch, weil die Rate zwei verschiedene Dinge enthält. Der Tilgungsanteil ist keine Ausgabe, sondern Zwangssparen, das zur Immobilie wird. Der Zinsanteil fließt dagegen ab und kommt nie zurück, genau wie die Miete.

Der ehrliche Vergleich ist deshalb der zwischen der Miete und der Summe dessen, was beim Kauf wirklich verloren geht: Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen, größere Instandhaltungen und die Kosten der Eigentümergemeinschaft, die ein Mieter nicht trägt. Das ist weniger als die Rate, aber viel mehr als die Zinsen allein.

Die zwei Posten, die entscheiden und die niemand mitrechnet

Der erste Posten sind die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Bearbeitungsgebühren. Das ist Geld, das am Tag der Beurkundung verschwindet und über die Jahre wieder hereingeholt werden muss, deshalb gibt es eine zeitliche Schwelle, unter der der Kauf fast immer verliert. Wer nach drei oder vier Jahren wieder verkauft, steht ohne steigende Preise schlechter da.

Der zweite Posten sind die Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Die zwanzig-, fünfzig- oder achtzigtausend Euro, die du vorab zahlst, hätten woanders etwas abwerfen können. Ein Vergleich, der sie als kostenlos behandelt, lässt den Kauf von vornherein gewinnen.

Was zählt, aber keine Zahl ist

Der Kauf gewinnt bei der Stabilität: Niemand kann dich hinauswerfen, die Wohnkosten steigen nicht mehr mit dem Markt, und wenn der Kredit abbezahlt ist, verschwinden die Wohnkosten fast ganz, deshalb kommen Eigentümer im Ruhestand mit viel weniger aus. Er verliert aber bei der Mobilität: Mit einer Immobilie, die verkauft werden muss, kostet ein Umzug in eine andere Stadt Monate und Tausende Euro, und ein besserer Job dreihundert Kilometer entfernt wird zu einer komplizierten Entscheidung.

Beim Mieten ist es umgekehrt, und außerdem sind die kaputte Heizung und das sanierungsbedürftige Dach nicht dein Problem. Wer nicht weiß, wo er in fünf Jahren sein wird, kauft eine Bindung, nicht nur eine Wohnung.

Wie du ein „Unentschieden“ liest

Wenn die beiden Summen ähnlich aussehen, sagt die Rechnung nicht, dass es egal ist, sondern dass die Entscheidung aus anderen Gründen fallen muss. Dann zählen Arbeit, Familie, die Lust, selbst Hand anzulegen, und die Tatsache, dass ein Kredit eine Verpflichtung über zwanzig Jahre ist, die heute mit dem Wissen von heute eingegangen wird.

Es lohnt sich auch, zwei Zahlen zu verändern: den Zinssatz, weil ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger die Verhältnisse verschiebt, und die Jahre, die du bleiben willst, weil keine andere Größe das Ergebnis so leicht kippen lässt.

Siehe auch

Den Betrag, den du dir leisten kannst, findest du unter Maximale Kredithöhe, die Zusammensetzung der Raten unter Tilgungsplan und die Wirkung zusätzlicher Zahlungen unter Sondertilgung. Ob es sich stattdessen lohnt, das Eigenkapital anzulegen, zeigt der Zinseszinsrechner.