Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

So funktioniert es

Banken gewähren meist nur einen Kredit, dessen Rate zusammen mit bestehenden Raten höchstens etwa ein Drittel (33 %) des Nettoeinkommens ausmacht. Daraus ergibt sich der Höchstbetrag.

Hinweis

Das ist eine grobe Schätzung: Die Bank berücksichtigt auch die Sicherheit des Arbeitsplatzes, das verfügbare Eigenkapital und weitere Faktoren.

Woher die Ein-Drittel-Grenze kommt

Sie ist kein Gesetz, sondern eine Vorsichtsregel, die Banken seit Jahrzehnten anwenden und die Aufsichtsbehörden befürworten. Die Idee ist, dass die Rate oberhalb eines Drittels des Nettoeinkommens wackelig wird: Eine höhere Nebenkostenrechnung, eine Arztrechnung oder das Ende eines Vertrags genügt, damit die Zahlung ausfällt. Banken nennen das die Schuldendienstquote, und um sie zu berechnen, zählen sie alle laufenden Schulden zusammen, nicht nur den Immobilienkredit.

Deshalb verringert ein kleiner Kredit für ein Auto oder Haushaltsgeräte den verfügbaren Betrag viel stärker als erwartet: Hundert Euro bestehende Raten im Monat nehmen, bei sonst gleichen Bedingungen, zigtausend Euro vom möglichen Kredit weg.

Worauf die Bank außer der Rate schaut

Das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert: Fast keine Bank finanziert den ganzen Kaufpreis, und die übliche Obergrenze liegt bei achtzig Prozent. Es braucht also Eigenkapital von mindestens einem Fünftel, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Dann die Sicherheit des Einkommens, wobei eine unbefristete Stelle anders zählt als eine Selbstständigkeit, die letztes Jahr begonnen hat. Dann das Alter, weil die Laufzeit innerhalb einer Altersgrenze enden muss, meist zwischen fünfundsiebzig und achtzig.

Und schließlich die Kreditgeschichte: Raten, die bei einem alten Kredit zu spät bezahlt wurden, bleiben jahrelang bei den Kreditauskunfteien gespeichert und sind der häufigste Grund für eine Ablehnung, die dem Betroffenen unerklärlich vorkommt.

Das Geld, das du brauchst und das nicht im Kredit steckt

Der häufigste Fehler beim ersten Immobilienkauf ist, das Eigenkapital auszurechnen und dort aufzuhören. Hinzu kommen die Steuern auf den Kauf, der Notar, eine eventuelle Maklerprovision, das Wertgutachten und die Bearbeitungsgebühr, die Steuer auf den Kredit selbst, die Pflichtversicherung. Diese Kosten werden auf einmal und aus eigener Tasche bezahlt, nicht in Raten, und zusammen machen sie oft ein Jahresgehalt aus.

Dann ist da noch das Haus selbst: der Umzug, das Streichen, die Haushaltsgeräte, die Möbel, die nicht in die neuen Räume passen. Wer mit leerem Konto zur Schlüsselübergabe kommt, beginnt sein Leben als Eigentümer mit neuen Schulden, und genau diese Situation sollte die Einkommensquote verhindern.

Das Maximum ist nicht das Ziel

Diese Seite sagt dir, wie viel eine Bank dir zu leihen bereit ist. Sie sagt nicht, wie viel du vernünftigerweise beantragen solltest, und beides stimmt selten überein. Eine Rate am Limit macht jeden Rückschlag zur Krise und verbaut dir jahrzehntelang die Möglichkeit, den Job zu wechseln, die Stunden zu reduzieren oder eine Zeit ohne Einkommen zu überstehen.

Am ehrlichsten nutzt du sie rückwärts: Nimm das Ergebnis, zieh einen Puffer ab und prüfe, ob mit der niedrigeren Rate noch Spielraum zum Sparen bleibt. Wenn nichts übrig bleibt, ist das Haus, das du dir anschaust, außer Reichweite, auch wenn die Bank Ja sagt.

Siehe auch

Um zu sehen, wie sich jede Rate aufteilt, gibt es den Tilgungsplan, und für die Wirkung von Zusatzzahlungen den Rechner zur Sondertilgung. Ob sich Kaufen statt Mieten lohnt, prüft der Mieten-oder-Kaufen-Rechner, und die Rechnung zum Nettogehalt macht der Brutto-Netto-Rechner.